新华网北京９月２８日电（记者 舒静 王薇）在房产纠纷中，逾期办理房产证的情况占相当大比重，购房多年却拿不到产权证的业主也不在少数。针对这一现象，房产纠纷专家、盈科律师事务所高级律师就开发商的义务及购房者应注意的问题专门答疑：
问：开发商在办理房产证过程中有什么“协助义务”？
答：开发商依据买卖合同负有的转移所有权的义务通常被表述为“协助办证义务”“协助办理登记义务”，但并不意味该义务是一项附随义务。不履行该“协助办证义务”，导致购房人无法取得房屋所有权的，购房人可以合同目的落空为由解除合同。“协助办证义务”的内容包括：办备移转登记前应由开发商前行取得的文件，如测绘、权属登记；在购房人申请办证时，提供上述文件；依房管部门要求或合同约定，协助购房人递交办证资料、代缴税费；为实现登记办证，应当由开发商配合或履行的其他事项以及合同约定的应由开发商承担的其他办证义务。
需注意的是，开发商的“协助义务”到完成备案即告结束，因为具体审核及颁证是由房管部门来完成的，不受开发商的控制，开发商在约定期限内完成备案工作的，具体发证时间如超过约定期限，不属于开发商的责任，也不应当由其承担违约责任。
问：开发商逾期办理房产证，购房者是否可暂时中止给银行还贷？
答：存在房产证逾期不能办理的情况，业主有权要求开发商承担违约责任，但不能因开发商逾期办理房产证而拒付按揭，这样做既不合理也不合法。就法律关系而言，购房者与银行是借贷合同关系、购房者与开发商是买卖合同关系，两者不能互相替代。
如果出现开发商逾期办证的情况，要由开发商向业主承担相应的违约责任，而与银行没有任何关系。业主可依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《合同法》的相关规定，要求开发商赔偿其损失。从法律上讲，业主无权停止偿还按揭款，否则要向银行承担借款合同中约定的违约责任。擅自停止支付按揭款，会对业主个人的信用指数产生深远影响，尤其会对二次买房或今后用于其他用途的按揭贷款产生不必要的障碍。
问：司法实践中对开发商逾期办理房产证如何处理？
答：首先，有约定的从约定。如约定逾期办理房产证，开发商将按照房产交易总额的万分之二支付违约金。对于没有约定的情况，则按如下原则：
如合同没有办证期限约定，办证期限为９０日内，预售房屋从房屋交付使用之日起算，现售房屋从合同订立之日起算；如合同没有约定逾期多久可以解约，购房者只有在开发商逾期办证超过一年方可解约；如合同没有约定解约权的行使期限，法定期限为一年，自解除权发生之日起计算，逾期不行使的，解约权消灭；
如合同没有约定逾期办证违约金，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算；开发商支付的违约金不足以补偿购房者实际损失的，应补偿其差额；开发商是否应承担逾期办证法律责任，视逾期原因而定，只有因开发商自身原因导致所售房屋在约定或法律规定的期限内未能办理房地产证时才承担法律责任。
球公众传媒摘编：秀娟 |
